住宅ローン金利タイプ消費税

消費税増税で金利タイプ選びはどうすべき?

会議

今回は、消費税増税に関連して、住宅ローンの金利タイプをどのように選択すべきか考えてみたいと思います。

 

現状の住宅ローンの金利は、実質ゼロ金利状態という政策金利を受けて、かなり低くなっています。

 

この状態より金利が低くなる事態はあまり想定できないので、このまま低金利が続くのか、いずれ金利が上昇するのかが、住宅ローンの金利タイプを選択する際、重要な項目だと思われます。

 

金利は景気動向に連動しますから、景気がいつ回復するのかが鍵となります。

 

消費税が増税された場合、増税当初は消費活動が鈍ると思われます。また、消費税増税以外にも、震災復興増税など、家計を圧迫する要因が多く、消費税増税をきっかけとして景気が回復することは考えにくいと思われます。

 

しかし、その後は緩やかに消費が回復されることが期待されており、金利が上昇する可能性を含んでいます。

 

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて2種類あります。

 

一つは、住宅ローンの返済期間中の金利が変化しない、長期固定金利型です。

 

もう一方は、ローン返済期間中に、景気の状況などに応じてローン金利が変化する変動金利型です。半年ごとに金利を見直すタイプから、10年程度の間金利を一定とするタイプなど様々な種類があります。

 

では、今後住宅ローンを組む場合、どのような金利タイプにすべきなのか、シミュレーションを行ってみます。

 

モデルケースとして、3000万円の住宅ローンを35年間で返済する場合を考えてみます。

 

2012年4月現在の金利状況を参考にして、変動金利を1%、5年固定金利を1.5%、35年長期固定金利を2.7%とします。

 

返済開始後5年間は金利が変わらず、6年目以降は景気が緩やかに回復して、変動金利は毎年0.1%づつ、5年固定金利は5年間で0.5%づつ金利が上昇するものと仮定します。

 

さて、35年長期固定金利型の場合、ローン返済期間中の金利は変わらず2.7%です。その場合、月々の支払額は11万491円で、総支払額は4640万6362円になります。

 

5年間づつの固定金利の場合、6~10年目の金利が1.6%、11~16年目の金利が2.1%になり、最終の31~35年目の金利が4.1%となる計算です。

 

その場合、月々の支払額は当初9万1855円であったものが、最終の5年間は11万953円になり、総支払額は4287万6395円となります。

 

総支払い額は35年固定金利よりも350万円程度低減されることになります。

 

変動金利で1年づつ変化していく場合を考えて見ましょう。当初5年間は月々8万4686円になります。

 

最終年の金利は4%で、月々の支払額は10万5475円になります。

 

総支払額は4051万3509円となり、35年固定金利に比べて600万円近く減ることになります。

 

ちなみに、6年目以降の金利が1年当たり0.2%づつ増えていく場合を考えて見ましょう。

 

その場合、最終年の金利は7%になります。その場合の総支払額は4609万2868円となり、35年固定金利の場合とほぼ同じになります。

 

ローン返済当初は元金が大きいので、ローン返済当初の金利が小さければ小さいほど、ローン返済額は少なくなります。

 

消費税増税や復興増税などで、景気回復が遅れそうな場合、その後の金利上昇がよほど急激でない限り、変動金利タイプを選択するほうが有利だと思われます。

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